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评论开发商别再做2009年的美梦了

发布时间:2020-03-04 04:07:09 阅读: 来源:缓蚀剂中间体厂家

在高价位和一系列政府调控政策的风声紧催下,中国内地的房地产市场毫无疑问已经进入新的观望期。尽管1月初北京市一二手房交易量环比下降,但房价仍然上涨。而作为全国房价涨跌先锋队的深圳,则出现了下跌趋势。根据深圳市规划国土委的新房成交数据,楼市成交量近期低位运行,均价跌破两万元。

有高山必有深谷,山愈高则谷愈深。经历了2009年内地房地产自1998年市场化改革以来最大的房价涨幅之后,2010年的楼市将进入一个涨跌异常频繁的漩涡期和频繁调整期。有一点可以肯定,那种认为开发商在2009年已经吃饱甚至财大气粗从而可以捂盘惜售、坚持高价位不跳水的想法,最终会使他们自食苦果。

2009年一些捂盘的开发商的确在后期赚得不亦乐乎,但在历史价位高峰“高处不胜寒”的市场态势和今年楼市政策收紧的大形势下,开发商想要重温2009年的美梦已经完全不可能了。2007年就有不少开发商捂盘不卖房,结果2008年楼市调整来临时,房子却堆积如山卖不动。那时一边宣称拐点到来一边降价销售、跑得最快的万科,就是今天开发商学习的好榜样。

更要紧的是,2010年的“消费者行情”或曰“消费者结构”和2009年相比,已经发生和将要发生根本性的变化,这必将对今年的楼市格局带来深刻影响。从购房者角度看,2009年楼市基本上是投机客和投资者主导的市场。即使是在三四月份刚性需求入市的最佳历史时期,入市者仍然多属投资需求。笔者曾经在去年春节后到北京东三环某低价入市楼盘排号,根据我的现场调查,排号者中几乎找不到自住型的需求者。而越到后来,随着房价的节节攀升甚至一路“跨越式上涨”,刚性需求更是因为其购买力不足而被活生生挤出了市场,房地产市场基本上被投资性和投机性需求一统天下。只有一些恐慌性刚性需求被裹挟进了市场,但这也必须以购买者有足够经济能力为前提。

这种情形,也可以从社会心理学角度找到解释:那些长期在市场中摸爬滚打的投资者和投机客,炼就了不同一般的眼力和胆略,对市场的判断和把握有先知先觉般的洞察力,至少也是“春江水暖鸭先知”;而有普通刚性需求者多畏首畏尾,降价了还想着再降,涨价了又怕入市后跌下来,因此犹犹豫豫地每每错失良机。

整个2009年,房地产市场的交易量是过去平均一年的3倍。也就是说,过去一年里,房地产市场既补回了2008年落下的交易量,又极大地透支了2010年的交易量。在如今房价历史性的高位上,不少投资者又开始了新一轮的等待期。与此同时,政府对投资性和投机性购房的打压也正在逼他们离场。紧缩政策一个比一个严厉,与以往不同的是,“国十一条”首次提出“抑制投资投机性购房需求”,这与之前抑制投机的表述明显不同;严格执行二套房贷首付四成,将逼得很多投资者被迫离场。

在市场和政策的双重作用下,2010年购房者的结构会发生根本性的调整,由投资性和投机性需求为主转向刚性需求为主。但如前所述,刚性需求者的社会心理成熟度往往滞后于市场和投资(投机性)需求者,同时他们的购买力也明显不足,所以对这个市场的“启动”尤其艰难。此时,开发商如果依然坚持捂盘惜售或在高价位上“独步天下”,只能搬起石头砸自己的脚。

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